Reparaciones en arriendos en Colombia: quién paga los daños por lluvias en el techo

El mercado inmobiliario colombiano registra una proporción significativa de ciudadanos que habitan en inmuebles alquilados. De acuerdo con cifras recopiladas por el Departamento Administrativo Nacional de Estadística (DANE), en ciudades principales como Bogotá, cerca del 57,4 % de los hogares reside bajo esta modalidad, destacando localidades como Tunjuelito por su alta concentración de viviendas en alquiler. Ante este panorama, comprender los alcances legales frente a los desperfectos estructurales resulta fundamental para ambas partes.

El impacto de las lluvias y el deterioro de los techos

Las precipitaciones intensas suelen poner a prueba la infraestructura de casas y apartamentos en todo el territorio nacional. Más allá de las eventuales inundaciones, el agua y el viento deterioran elementos constructivos esenciales, siendo la rotura o el desplazamiento de las tejas uno de los inconvenientes más reportados.

Estas averías derivan rápidamente en filtraciones, humedades y goteras que afectan la habitabilidad del predio. Según reportes analizados por medios económicos como Valora Analitik, muchos arrendatarios desconocen que no todos los arreglos derivados de estas contingencias climáticas corren por su cuenta, dado que la legislación distingue claramente entre el desgaste natural de la propiedad y los daños provocados por un mal uso.

Qué establece la Ley 820 de 2003 sobre las reparaciones

Para dirimir quién debe asumir la factura ante la rotura de un tejado o una filtración severa, es indispensable remitirse a las cláusulas del contrato suscrito y, de manera supletoria y rectora, a la Ley 820 de 2003, la cual regula el régimen de arrendamiento de vivienda urbana en el país. Las directrices del Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio señalan que el propietario (arrendador) tiene la obligación de entregar y mantener el inmueble en estado de servir para el fin acordado, garantizando condiciones adecuadas de seguridad y sanidad.

En este marco normativo, así como en las disposiciones generales del Código Civil colombiano, las averías se dividen en dos categorías principales:

• Reparaciones necesarias (no locativas): son aquellas indispensables para conservar la estructura y la habitabilidad del inmueble, las cuales no se originan por culpa del inquilino. Los daños en techos, tejas rotas por tormentas, fallas en vigas o problemas en las redes principales de acueducto corresponden, por regla general, al propietario.
• Reparaciones locativas: hacen referencia al mantenimiento cotidiano o a la corrección de deterioros producidos por el uso normal o descuido directo del arrendatario y sus dependientes, tales como la rotura accidental de un vidrio interior o el desgaste de chapas y cerraduras.

Cuándo debe responder el inquilino

El arrendatario queda exonerado de pagar el cambio de tejas o la impermeabilización de la cubierta siempre que el desperfecto obedezca al envejecimiento de los materiales, a vicios ocultos de la construcción o a eventos meteorológicos ordinarios y extraordinarios. No obstante, el inquilino sí podría verse obligado a sufragar el arreglo si se demuestra que el daño fue consecuencia directa de una intervención no autorizada, como subir al tejado sin precaución para instalar antenas o arrojar objetos que obstruyan las canaletas de desagüe.

Procedimiento recomendado ante una filtración o daño

Cuando se presenta una gotera o afectación en la cubierta, la prudencia jurídica aconseja actuar con celeridad para evitar que el deterioro se agrave. La falta de aviso oportuno por parte del residente podría acarrearle responsabilidades secundarias si la humedad termina dañando otros elementos del inmueble por omisión.

Las pautas habituales sugeridas por las entidades de orientación al ciudadano, como el portal legal del Ministerio de Justicia y del Derecho, contemplan los siguientes pasos:

• Documentar el daño mediante fotografías y videos fechados que evidencien la filtración o el estado de las tejas tras las lluvias.
• Notificar formalmente y por escrito al arrendador o a la agencia inmobiliaria administradora de forma inmediata, detallando la magnitud de la afectación.
• Revisar el contrato de arrendamiento para verificar si existen cláusulas específicas sobre procedimientos de emergencia o topes de reembolso.
• Evitar realizar modificaciones estructurales por cuenta propia sin el consentimiento previo del dueño, salvo que se trate de una urgencia manifiesta e impostergable para proteger la integridad de los habitantes.

En caso de que surjan discrepancias persistentes sobre el origen del daño o la negativa a efectuar los arreglos pertinentes, los involucrados pueden acudir a centros de conciliación autorizados o buscar el acompañamiento de un abogado especializado en derecho inmobiliario o civil, garantizando así una solución ajustada a la normativa vigente sin vulnerar los derechos contractuales.